Как юридически квалифицируется посуточная аренда

Посуточная аренда — это наём, а не гостиничные услуги: таков главный вывод Конституционного суда РФ (постановление № 9-П от 23.03.2023).

Конституционный суд подчеркнул:

• срок найма (даже от одних суток) не делает договор гостиничным;
• само по себе использование онлайн-рекламы, заселение гостей или предпринимательский статус арендодателя не являются признаками гостиницы;
• критично не наличие рекламы или краткосрочность найма, принципиальный момент — создаёт ли деятельность неудобства соседям и ведёт ли к нагрузке на общедомовую инфраструктуру.

Если неудобства отсутствуют — это законная аренда, а не гостиница.

Что такое краткосрочная аренда

Краткосрочная (посуточная) аренда представляет собой разновидность найма жилого помещения, она предусмотрена Гражданским кодексом РФ. При этом она автоматически не приравнивается к оказанию гостиничных услуг:

• Наём жилого помещения. Краткосрочный наём не ограничен минимальным сроком, а максимальный срок договора найма жилого помещения составляет 5 лет (другие ограничения не установлены) — по смыслу статьи 671 Гражданского кодекса РФ.
• Гостиничные услуги. Закон запрещает оказывать гостиничные услуги — предоставлять питание, уборку номеров, смену белья и пр. — в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона № 59-ФЗ от 15.04.2019).

Таким образом, если собственник просто передаёт жильё на короткий срок без дополнительных сервисов, это договор найма жилья, а не гостиничный контракт.

Какие законы регулируют посуточную аренду

1. Гражданский кодекс РФ (статьи 671–688) — наём жилья.

2. Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ содержит запрет на предоставление гостиничных услуг в жилом помещении многоквартирного дома.

3. Федеральный закон «Об основах туристской деятельности» № 132-ФЗ определяет, что такое гостиница и гостиничные услуги.

4. Подпункт 19 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ допускает сдачу в аренду жилых помещений как патентную деятельность.

5. Постановление Конституционного суда РФ № 9-П официально разъясняет, что запрет не распространяется на добросовестную краткосрочную аренду, если она не наносит вреда соседям.

В каких регионах действуют ограничения

В разных регионах России отношение к посуточной аренде и меры регулирования существенно различаются. Где-то уже есть судебные прецеденты, а где-то только разрабатываются законопроекты.

Санкт-Петербург

В городе зафиксированы случаи судебного запрета на сдачу жилья посуточно, если есть жалобы от соседей. Такие решения создают прецеденты и формируют практику, которая может повлиять на других арендодателей.

Москва

Столица готовится к более жёсткому регулированию. Обсуждаются меры в виде обязательных уведомлений, лицензирования деятельности, а также проект закона, который предполагает необходимость получать письменное согласие всех собственников примыкающих квартир. В случае отказа возможны штрафы. Всё это способно серьёзно усложнить работу хостов без официального оформления.

Сочи, Крым, Калининград

В туристических регионах уже действуют местные правила. Хосты обязаны уведомлять администрацию о сдаче жилья и уплачивать туристический сбор.

Какие риски и санкции могут быть

Посуточная аренда без надлежащего оформления может повлечь за собой серьёзные последствия. Если вы не зарегистрированы как индивидуальный предприниматель и не платите налоги, это может быть расценено как незаконное предпринимательство — с соответствующим штрафом по статье 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Соседи, испытывающие дискомфорт от постоянной смены жильцов или шума, вправе подать иск — если суд удовлетворит их требования, он может запретить вести деятельность.

Если арендная деятельность будет признана гостиничной, возможны проверки от Роспотребнадзора и МЧС. Если нет путей эвакуации, противопожарных средств и не соблюдаются другие требования — это грозит штрафами.

Кроме того, при обнаружении недекларированного дохода придётся уплатить НДФЛ или УСН, а также пени за просрочку.

Как законно сдавать жильё в посуточную аренду

1. Выберите модель работы:

• физлицо — с уплатой НДФЛ 13%;
• самозанятость — 4% на физлиц;
• ИП с патентом — ОКВЭД 55.20.

2. Не нарушайте права соседей:

• ограничьте число гостей;
• установите правила проживания;
• запретите мероприятия, вечеринки;
• поддерживайте чистоту в подъезде и лифте.

3. Избегайте признаков гостиницы:

• не размещайте ресепшн;
• не оказывайте дополнительные услуги (побудка, питание, трансфер) систематически;
• не сдавайте более двух квартир в одном доме на постоянной основе.

4. Заключайте договор найма (даже в упрощённой электронной форме) и ведите учёт доходов.

Позиция Конституционного суда

Суды не должны приравнивать любую краткосрочную аренду к гостинице по формальным признакам, как в деле Бахирева. Ключевое — содержательная оценка деятельности.

Главное

Сдача жилья посуточно законна, если соблюдён баланс интересов всех сторон. Для этого необходимо:

• не маскировать гостиницу под наём;
• уважать соседей и беречь инфраструктуру дома;
• оформлять договор и платить налоги.

Собственник должен быть не просто арендодателем, а ответственным участником сообщества жильцов. Тогда бизнес будет законным, а жизнь в доме — спокойной.